Договор для квартирантов, образец

Что собой представляет типовой документ найма жилого помещения?

Договора найма и аренды – это два принципиально разных юридических термина. Согласно п.1 ст.671 ГК РФ, соглашение о найме жилья подразумевает под собой предоставление недвижимости собственником физическому лицу за фиксированную плату с целью проживания. В рамках такого документа квартиросъемщик не имеет прав пересдавать помещение в субнаем, либо использовать его для получения личной выгоды другим способом.

Договор аренды квартиры регулирует отношения собственника недвижимости и юридического лица, которое будет являться арендатором. Так же в п.2 ст. 671 ГК РФ говорится, что юридическое лицо может использовать предоставленное жилье непосредственно для проживания лиц, которые прописаны в соглашении. Преследование коммерческих и любых других целей со стороны арендатора данный договор исключает.

ВНИМАНИЕ: Правовые отношения между собственником жилья, предоставляемым в аренду, и квартиросъемщиком будут регулироваться в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ. Что касается соглашений о найме, то тут будет вступать в силу гл. 35 ГК РФ.

Почему нужно оформить соглашение с квартирантами, прежде чем сдать им жилье в аренду?

Соглашение о найме является документом, который регламентирует отношения квартиросъемщика и наймодателя. В таком документе обе стороны изначально прописываются все условия заключаемой сделки, что в дальнейшем помогает избежать непредвиденных обстоятельств. Самыми частыми причинами конфликтов считаются:

  • Состояние имущества и помещения на момент возврата квартиры собственнику. Чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций, во время подписания соглашения об аренде следует сделать фотографии мебели и основной отделки квартиры.
  • Финансовые расчеты и повышение стоимости аренды. Типовой договор содержит в себе пункт, что владелец жилья может повышать стоимость аренды не чаще, чем один раз в год. Однако, это требование может быть изменено по желанию сторон.
  • Оплата коммунальных услуг. В наши дни коммунальные платежи увеличиваются каждое полугодие, а квитанции за отопление и вовсе могут ввести в ступор квартиранта. А потому, прежде чем снимать квартиру следует обязательно ознакомиться с величиной дополнительных платежей. Идеальным станет вариант, когда квартиросъемщик станет оплачивать только показания счетчиков.

Отличия и нюансы в оформлении

Существует несколько видов договоров, использующихся для предоставления жилья в аренду или наем:

  1. Предварительный договор найма жилого помещения.

    Эта форма соглашения считается дополнительной и заключается по желанию сторон. По своему содержанию такой договор должен полностью соответствовать основному соглашению об аренде, в противном случае основной документ не будет иметь юридической силы. В предварительном договоре должна содержаться следующая информация:

    • Предмет сделки (комната, квартира, дом и так далее).
    • Реквизиты сторон.
    • Стоимость аренды в месяц.
    • Информация о залоге, задатке и прочих дополнительных платежах.
    • Права и обязанности участников соглашения.
    • Опись имущества.
    • Дата заключения основного договора аренды.

    Предварительное соглашение может заключаться по инициативе одного из участников сделки, например, для того, чтобы зафиксировать авансовый взнос. Это делается в тех случаях, когда дата сделки и дата заселения в квартиру не совпадают. Такой документ можно заменить на соглашение об авансе или расписку.

    • Типовой (стандартный) договор найма.

      Такие соглашения имеют установленную форму и считаются основным документом, регулирующим взаимоотношения сторон-участников. Как правило, этот тип используется для сделок с долгосрочной арендой. В документе прописывается:

      • Наименование, адрес и регистрационные реквизиты недвижимости, предоставляемой в наем.
      • Паспортные данные участников сделки.
      • Сроки действия соглашения.
      • Дата заселения.
      • Права и обязанности сторон в соответствии с ГК РФ.
      • Порядок финансовых расчетов, стоимость аренды, дополнительные платежи.
      • Опись имущества.
      • Дополнительные условия сделки.

      По желанию сторон типовой договор найма может быть дополнен специальными соглашениями: акт передачи ключей, ведомость передачи денег, расписка о передаче залоговых сумм и так далее. Такие приложения не являются обязательными, но будут иметь юридическую силу после подписания.

      ВНИМАНИЕ: В соответствии со ст. 609 ГК РФ, все соглашения об аренде жилья должны быть зарегистрированы в соответствующих органах. Исключением станут документы, где прописано, что помещение предоставляется на срок менее 12 месяцев .

      Однако под этот пункт не попадают сделки между физическим и юридическим лицом, что указано в п.3 ст. 609 ГК РФ.

      • Упрощенный (краткий) договор найма.

        Самая простая форма соглашений о сдаче жилья в аренду. В таком документе прописываются лишь основные условия сделки, он может быть составлен в произвольной форме от руки и будет иметь юридическую силу после подписания. При написании следует указать следующие положения:

        • Что предоставляется в наем.
        • Кто является участниками соглашения.
        • Стоимость аренды в месяц.
        • Сроки действия договора.
        • Опись имущества.

        Что касается прав и обязанностей сторон, то тут следует отдельным абзацем указать, что они станут регулироваться в соответствии с ГК РФ, можно сослаться конкретно на гл. 34 и гл.35. По желанию собственник и квартиросъемщик могут добавить в документ дополнительные условия аренды. Однако, тут следует быть осторожным, поскольку если они не станут отвечать требованиям ГК и УК РФ, то и весь договор впоследствии будет признан недействительным.

        • Бессрочный.

          Бессрочным является типовой документ о найме жилья, в котором не прописываются сроки аренды. Такая форма соглашения допускается ст. 610 ГК РФ, где данный вид договора называется «заключенным на неопределенный срок». Основным отличием от других типов соглашений о найме будет пункт о расторжении договора.

          В этом случае сторона, от которой исходит инициатива, обязана уведомить вторую сторону-участника за три месяца. Исключением станут те случае, когда в документе изначально оговаривается меньший срок.

О том, как правильно оформить сдачу квартиры в аренду читайте , а советы по составлению договора можно найти в отдельной статье.

Имеет ли документ юридическую силу?

Соглашение об аренде жилья станет иметь силу, когда оно было юридически грамотно составлено и не содержит условий, противоречащих ГК и УК РФ. Даже в том случае, если собственник жилья подписывает документ на срок, подлежащий обязательной регистрации и не регистрирует его – документ все равно будет иметь силу. Однако, в этом случае владельца помещения будут ждать проблемы с налоговой службой.

Недействительным может быть признан документ, в котором неверно указаны паспортные данные участников сделки, регистрационный номер недвижимости или ее адрес. Если в документе допущены ошибки в указании площади квартиры, номере этажа, внутренней отделки – это не является достаточным основанием для признания документа недействительным.

ВНИМАНИЕ: В ст. 674 ГК РФ говориться, что любой договор найма должен быть заключен в письменной форме. А потому все устные договоренности и дополнительные условия не будут иметь юридической силы. А вот письменная форма соглашения может быть, как типовой, так и произвольной.

Расписка о передаче жилья в аренду также не будет считаться договором найма, а лишь приложением к нему.

В каких случаях признается недействительным?

Существует несколько причин для признания соглашения о найме недействительным:

  • Человек, который выступает наймодателем, на самом деле не является собственником квартиры и не имеет соответственного разрешения (доверенности) на манипуляции с ней. Это также относится к родственникам и супругам законных владельцев жилья.
  • Недвижимость является предметом судебного процесса.
  • Квартира находится под залогом у банка.
  • Человек, выступающий наймодателем, на основании специального разрешения, имеет доверенность с истекшим сроком действия.

Соглашение об аренде – это обязательный документ, сопутствующий любым сделкам предоставления жилья в наем. Он может быть заключен только в письменной форме и будет регулировать взаимоотношения сторон-участников в соответствии с законодательной базой РФ. Этот документ является отличной возможностью для собственника обезопасить свои права и свое имущество. Для квартиросъемщика – это шанс избежать незаконных действий и притязаний со стороны наймодателя.

>Видео по теме

Смотреть видео по теме:

Чем рискует владелец жилья, заключая письменный договор с квартирантами

Источник фотографии

Пожалуй, сложно представить еще более популярный вид предпринимательства среди нашего населения, чем сдача в аренду жилья.

На первый взгляд, это выглядит идеальным способом заработка, который требует минимума усилий: главное – это найти платежеспособных квартирантов.

Но не следует недооценивать и еще один важный момент – оформление отношений с будущими жильцами.

Всем известно, что на практике сложились два основных способа: официальный (когда заключается письменный договор) и неофициальный (когда квартирантов пускают по устной договоренности).

Безусловно, с точки зрения закона, наем жилья должен оформляться не иначе, как договором. Но почему же тогда часто приходится слышать от наймодателей сожаление о том, что они подписали этот «злополучный договор»?

Предлагаю разобраться подробнее в том, какие риски возникают у собственника жилья при заключении письменного договора найма и как их избежать.

1. Когда договор – повод для штрафа.

Закон сейчас устанавливает ответственность для наймодателей в следующих случаях:

— если договор найма заключен на срок от года и больше, необходимо зарегистрировать обременение на жилье в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Такое требование было введено с 2014 года и направлено оно на обеспечение прав потенциальных покупателей этого жилья, поскольку переход права собственности не влечет прекращения договора найма.

Утаить факт сдачи жилья не удастся: увидев в выписке из реестра о том, что жилье снято на длительный срок, покупатель сможет уже для себя решить, стоит ему заключать сделку или нет.

За нарушение требования о государственной регистрации долгосрочного найма жилья предусмотрен штраф – 5 000 рублей. Чтобы избежать неприятностей, лучше заключать договор найма на небольшой срок (до года),

— если по договору найма квартиранты будут проживать в квартире больше 90 дней, наймодатель обязан оформить им временную регистрацию в этом жилом помещении. Это требование касается только жильцов, прибывших из другого региона.

За нарушение правил регистрации наймодателю придется заплатить штраф от 2 000 до 3 000 рублей, а если жилье находится в Москве или Санкт-Петербурге – от 3 000 до 5 000 рублей.

Поэтому договор нужно составлять либо на срок до 90 дней, либо оформлять временную регистрацию своим иногородним квартирантам,

— доход, полученный от сдачи жилья в наем, облагается подоходным налогом.

Поэтому наймодатель обязан ежегодно, в срок до 30 апреля, сдавать в налоговую службу декларацию и уплачивать налог (13% от полученного за год дохода).

Договор является прямым доказательством сдачи жилья за плату, а потому повышается вероятность того, что ФНС обнаружит неучтенный доход и наложит на наймодателя штрафы: и за непредставление декларации в срок, и за неуплату налога.

В связи с этим, заключая письменный договор найма, не следует забывать о налоговых обязательствах.

2. Когда договор – повод для квартирантов остаться

Здесь, как правило, и кроется причина большинства проблем наймодателей: подписывая письменный договор, наймодатель связывает себя официальными обязательствами перед квартирантами.

Поэтому он не может выселить их, когда ему заблагорассудится, если срок найма еще не истек: предварительно потребуется расторгнуть договор.

Закон позволяет досрочно расторгать договор только по решению суда, если наймодатель докажет, что жильцы существенным образом нарушают свои обязательства по договору:

— либо не платят больше полугода (при долгосрочном найме) или больше двух раз (при краткосрочном найме),
— либо разрушают жилье, используют его не по назначению, нарушают интересы соседей.

Судебное разбирательство – достаточно длительная процедура, поэтому до вступления решения суда в законную силу придется терпеть неугодных жильцов.

Как избежать такого риска?

В договоре нужно подробно предусмотреть основания, по которым наймодатель может досрочно отказаться от исполнения взятых на себя обязательств.

А также прописать процедуру досрочного отказа: направляется письменного уведомления жильцам, и договор прекращается по истечении определенного срока с момента его получения.

Как видно, заключение договора найма жилья таит ряд опасностей для наймодателя. Но не заключать договор вовсе – это тоже не выход (об этом поговорим в ближайшее время).

>Договор найма квартиры

ДОГОВОР НАЙМА

квартирыг. «» 2019 г. Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРП № от «»2019 г.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.

2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

2.5. С Нанимателем будут проживать .

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже раза в , предварительно известив Нанимателя.

3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

3.4. Наниматель обязан:

3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением;

3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора;

3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя;

3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;

3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.

3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

3.4.7. Наниматель не имеет право:

  • производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения;
  • сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам;
  • использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.

4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются ст.687 ГК РФ.

5. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор заключен с даты его подписания на срок до «»2019 г.

6.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НанимательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: НаймодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Наниматель _________________ Наймодатель _________________

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *