Задаток судебная практика

Содержание

Мнение эксперта: как вернуть аванс по предварительному договору купли-продажи недвижимости

9 июня 2015, 08:14 30905

Евгений Страхов рассказывает о проблемах, которые возникают у покупателей после перечисления аванса и срыва сделки. Как и всегда, наши возможности — в наших руках; внимательно читайте соглашение и соотносите правовые последствия с инструкцией в на портале Restate.ru.

Экспертное мнение, Законы о недвижимости

Вконтакте Facebook Одноклассники

Знакомо ли вам то томительное ожидание, когда квартира мечты уже ждет вас на горизонте? Безусловно, это лучший вариант, созданный когда-то девелопером или самой судьбой именно для вас. Вы заключаете соглашение с риэлтором и продавцом, перечисляете деньги, уже почти получаете одобрение ипотечного кредита… как вдруг что-то идет не так, например, ваш бдительный риэлтор замечает существенные недостатки объекта, проблемы с его будущим оформлением, а то и просто подозрительные признаки нечестной игры. Мнение продавца об оптимальной цене меняется, или, что куда хуже, меняются ваши финансовые возможности.

Это досадно, но однажды нечто подобное может случиться с любым покупателем жилья. Чтобы не зайти в своих чаяниях так далеко, нужно соблюдать осторожность (и еще несколько инструкций, написанных для осторожных покупателей). Но если с вами это уже случилось, вы вскоре поймете, что кроме времени и надежд, потраченных на сделку, вы инвестировали в нее еще и деньги, перечислив аванс (или все-таки задаток?) несостоявшемуся продавцу. И если время утеряно безвозвратно и надежды погублены, возвращение денег — вопрос куда более насущный. И здесь все может быть непросто, в зависимости не только от ваших действий, но и от мелкого шрифта в ваших соглашениях с продавцом. Эксперт по правовому сопровождению сделок с недвижимостью расскажет, в каких случаях вам могут отказать в возврате денег, и как сделать так, чтобы возврат прошел без юридических проблем.

Независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов:

Согласно сформировавшейся в России практике совершения сделок с недвижимостью, перед заключением договора купли-продажи продавец и покупатель часто заключают предварительный договор. Предметом такого договора являются взаимные обязательства продавца (агентства недвижимости, представляющего продавца) и покупателя заключить основной договор купли-продажи выбранной покупателем недвижимости в срок и на условиях, устанавливаемых таким договором.

Этот договор называется сторонами по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но при наличии в нем взаимных обязательств заключить договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости он должен квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи.

В основном, целью заключения подобных предварительных сделок, служит «закрепление» за покупателем объекта недвижимости на определенный договором срок.

Обычно при заключении предварительного договора, в подтверждение серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу денежную сумму, называемую в договоре по разному (аванс, задаток, обеспечительный платеж и т.д.).

В дальнейшем по разным причинам договор купли-продажи сторонами может быть не заключен, а денежные средства, переданные покупателем продавцу, остаются у последнего. При этом зачастую продавец не горит желанием возвращать несостоявшемуся покупателю переданные средства. Покупателю приходится задуматься, как вернуть свои деньги.

Понятно, что при отказе продавца возвратить деньги без обращения в суд не обойтись. Но самостоятельно разобраться в хитросплетениях законодательства незадачливому покупателю будет нелегко. И тут наступает черед юриста. Как гласит старинная пословица — «что написано пером, того не вырубишь топором».

Основой для выработки юристом правовой позиции в суде по требованию о возврате аванса является заключенный между сторонами договор.

При рассмотрении такого дела суд должен разобраться, какой договор по его гражданско-правовой квалификации заключили продавец и покупатель, в качестве чего была передана покупателем продавцу денежная сумма (аванса, задатка, иного обеспечения), проанализировать условия заключенного договора, применить нормы закона, подлежащие применению в данном случае, и вынести решение о взыскании с продавца уплаченной денежной суммы, или об отказе покупателю в ее взыскании, если для этого имеются правовые основания.

Рассмотрим некоторые ситуации, возникающие при возврате переданных продавцу денежных сумм. При этом, стоит обратить внимание, что к нормам закона о передаче задатка по предварительному договору (как об одном из видов платежей), суды общей юрисдикции и арбитражные суды применяют разный подход.

Эти различия состоят главным образом в том, что суды общей юрисдикции, рассматривающие споры между гражданами, а также между гражданами и юридическими лицами, в основном, считают возможным обеспечение предварительного договора задатком, в то время как арбитражные суды считают, что задаток не может передаваться по предварительному договору или обеспечивать выполнение обязательств по такому договору.

Соответственно, эти правовые позиции влияют на исход дела по возврату задатка, переданного по предварительному договору.

Ситуация 1:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали авансом. В дальнейшем срок договора истек, стороны не заключили договор купли-продажи, аванс остался у продавца. С истечением срока, указанного в предварительном договоре, обязательства продавца и покупателя, предусмотренные предварительным договором, прекратились,

переданная денежная сумма в виде аванса с момента прекращения предварительного договора является необоснованным обогащением продавца и подлежит возврату покупателю.

В основном при возврате аванса, переданного по предварительному договору, суды применяют правовую позицию, согласно которой при незаключении сторонами договора купли-продажи аванс всегда подлежит возврату.

Ситуация 2:

Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали задатком. При этом, стороны установили, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца, а в случае не заключения договора по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере. Месяц прошел, стороны не заключили договор купли-продажи, задаток остался у продавца. В этом случае у арбитражного суда и суда общей юрисдикции может проявиться разный подход к возврату такого задатка. В рассматриваемой ситуации

суд общей юрисдикции может выяснить, какая из сторон виновна в не заключении договора купли-продажи, и в случае установления вины той или иной стороны, принять соответствующее решение. Арбитражный суд в аналогичной ситуации вряд ли будет устанавливать вину в не заключении договора и взыщет задаток с продавца, руководствуясь в том числе арбитражной практикой о незаконности обеспечения задатком предварительного договора.

Ситуация 3:

Иные последствия могут возникнуть в случае, если по предварительному договору продавец получил сумму денег, не являющуюся ни авансом, ни задатком, которая была передана покупателем в качестве иного, не предусмотренного законом способа обеспечения обязательства, согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ (например «обеспечительный взнос»). Обычно стороны устанавливают последствия передачи такого обеспечительного взноса в случае не заключения основного договора по вине продавца или покупателя, или наступления иных обстоятельств. В этой ситуации суд может применить условия, предусмотренные договором, о судьбе такого обеспечительного взноса, если будут установлены вина стороны договора или иные обстоятельства, являющиеся основанием для возврата суммы покупателю или удержания ее продавцом.

При заключении предварительного договора нужно помнить, что согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически.

Поэтому в тех случаях, когда по такому договору передавались какие-либо денежные суммы и обязательства по нему прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец уклонялись от его заключения.

В связи с этим переданные денежные суммы, вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток, обеспечительный взнос) подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение.

Как видно, примеров ситуаций, когда покупатель и продавец не могут достичь результата своих предварительных договоренностей в виде заключения договора купли-продажи, может быть много. В связи с этим, в целях защиты прав как продавца, так и покупателя, при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно подходить к формулировкам, в том числе к условиям договора о передаче и возврате денежных средств.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

Lexion Development объявляет о летних скидках в ЖК «Румянцево-Парк»
05.06.2019 15:30
«Галс-Девелопмент» выставила на электронные торги знаменитую гостиницу «Пекин»
04.06.2019 17:46
По храму в год: север Москвы полностью обеспечат церквями
04.06.2019 16:27
Спрос на московские новостройки элит-класса вырос на 60%
04.06.2019 16:10
Виктор Адамов стал новым президентом «Галс-Девелопмент»
03.06.2019 15:57
«Дом.РФ» запустит агрегатор проектного финансирования на рынке жилья
31.05.2019 11:53

Вернуть задаток по предварительному договору

1. Как вернуть задаток по предварительному договору.

1.1. Сложно будет и в судебном порядке, если существует заключенный сторонами договор задатка…
Но возможно найти в договоре несоответствующие условия.

1.2. Добрый день!
Необходимо ознакомиться с условиями предварительного договора.

2. Вернуть задаток по предварительному дкп при несостоявшейся сделке, возможно ли по причине, если квартира не понравилась?

2.1. По таким основаниям нет;
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017)
«»ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ «>>>»
«»1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
КонсультантПлюс: примечание.
К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
«»2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

3. Как мне вернуть задаток по составленному предварительному договору купли-продажи квартиры?

3.1. Если возник спор по этому поводу, то имеете право обратиться в суд, так как принудительное взыскание денег возможно только по решению суда.

4. За продажу дома мы взяли задаток с покупателя по предварительному договору. Могу ли я вернуть задаток не в двойном размере, если нашли др.покупателя, мою сестру?

4.1. Здравствуйте.
Если Вы не нарушите. Соглашение есть? Ст.420 ГК РФ

4.2. придется вам решать вопрос с покупателями

5. Я заплатила задаток по предварительному договору, но передумала покупать квартиру. Могу я вернуть задаток?

5.1. Читайте договор внимательно.

5.2. Статья 380.ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
ИННА! Таким образом, если вы внесли задаток, а не аванс, то он останется у продавца. Вернуть его можно только по соглашению сторон.

6. Передумали покупать дом. Можно ли вернуть задаток, если по предварительному договору прописано, что он остается у продавца? Основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 1 марта 2016, об отказе покупки сообщили раньше.

6.1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

7. Как вернуть задаток за квартиру по предварительному договору, продавец в указанный срок не явился на оформление основного договора, не отвечает на телефонные звонки?

7.1. Уважаемая Елена!
С таким продавцом больше иметь дело не следует.
Обращайтесь в суд о взыскании задатка, приложите предварительный договор.
Совет: никогда не вносите задаток и не платите аванс, если с партнером не имели до этого дело.
Можно обратиться в полицию и в прокуратуру.
Удачи!

8. Можно ли вернуть задаток за квартиру, если он внесен по предварительному договору уступки права требования?

8.1. Здравствуйте. Вернуть можно, практически, всё. Подтверждающие документы нужны. И обращение к реальному адвокату/юристу.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

9. Можно ли вернуть задаток по истечении срока предварительного договора КП? Оформили как Соглашение о задатке в риэлторской конторе с подписями сторон о задатке. Свою недвижимость я не продал и не смог исполнить обязательства об приобретении квартиры. Срок договора истек 3 месяца назад, на мои вопросы о его продлении, риэлтор отказывал, что мол пускай так пока все остается. В данное время продавец выставил свою квартиру на продажу.

9.1. Нет, задаток вернуть нельзя.

9.2. Так что же за документ был подписан — предварительный договор К-П или соглашение о задатке? Правовые последствия разные, уточните.

9.3. Здравствуйте, мне нужно посмотреть Ваши документы. Позвоните мне, если практика хорошая, могу оформить иск.

10. Можно ли вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

10.1. Здравствуйте!
в связи с чем ? напишите полностью проблему

10.2. Здравствуйте. Задаток является обеспечением исполнения обязательств по договору. Имеют право не возвращать,если не уговорите.

11. Как вернуть задаток по предварительному договору, основной не был заключен, а проект основного договора для банка отличается от предварительного (в нем не прописаны условия оплаты по ипотеке) и квартиру продавец продал до срока истечения пред длоговора.

11.1. Для возврата задатка сначала претензия, затем иск в суд. Договор на руках?

11.2. Вы имеете право вернуть задаток в двойном размере,если было письменное соглашение о задатке, так как продавец продал квартиру не Вам. Обратитесь к продавцу с письменным требованием о возврате 2й суммы задатка, если не вернет, то взыскивайте в судебном порядке

11.3. Уважаемая, Екатерина Тимофеевна! Очень много зависит от условий самого предварительного договора (необходимо смотреть). Вы можете начать с претензии в адрес данного банка, если ваше обращение проигнорируют или откажут, вы можете подать исковое заявление в суд.

11.4. Здравствуйте!
Для правильного ответа на ваш вопрос необходимо детально изучить условия заключенного предварительного договора.

12. Возможно ли вернуть задаток отданный по расписке? В предварительном договоре К-П данный факт не оговаривался. Так получилось, что обратились в банк об оформлении ипотеки, и пришел отказ, но банки в свою очередь официальный ответ отказываются давать. Теперь молодая семья с двумя детьми оказалась на улице, так как владелец дома сказал им выезжать, что продавать им дом не будет и деньги, задаток отдавать не намерен. Есть ли возможность вернуть деньги через суд? Заранее благодарю все коллег откликнувшихся на мой вопрос!

12.1. Возможно ли вернуть задаток отданный по расписке?
—у вас есть такое право

13. Можно ли вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи недвиж. Имущества, если действие данного договора закончилось, а основной так и не был заключен? Спасибо.

13.1. Все зависит от договора и от обстоятельств по которым не заключен основной договор.

14. Как вернуть задаток за квартиру 50 тыс. руб. предварительный договор, не исполнен по причине непроданной квартиры в другом городе.

14.1. Обращайтесь в суд с исковым заявлением.

14.2. добрый день если в договор4 иное не написанно то нужго доказать это действительно задаток или аванс.
в любом случае решение конечно есть. звоните нам мы вам обязательно поможем.

15. Скажите пожалуйста, я хочу вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры, сумма в договоре прописана, которую я внесла, но чек я потеряла. Могу я в суде добиться возврата денег. Квартира покупалась у застройщика.

15.1. Напишите в личку подробное описание ситуации. Не совсем понятно, на каком основании Вы изъявляете желание его вернуть.

16. Дали задаток 20 000 р. по расписке, без предварительного договора купли-продажи. Как вернуть деньги?

16.1. Анна Алексеевна , вам необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением, другого варианта просто не вижу.
Если необходима помощь в составлении иска, пишите на ук. ниже эл. адрес, все составим.

16.2. ПОДАЙТЕ ПРЕТЕНЗИЮ. укажите срок и сумму и причину возврата, приложите копию расписки. в случае отказа, подавайте заявление в суд

17. Могу ли я вернуть задаток за дом, если истек срок предварительного договора не по моей вине, а хозяин не желает продлевать договор и возвращать задаток?

17.1. да, можете вернуть, обращайтесь в таком случае с исковым заявлением в суд по месту нахождения ответчика.

17.2. Возможно, обращайтесь при желании.

17.3. можете конечно

18. Можно ли вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи если только один из дольщиков его подписал?

18.1. Если в предмете договора указан объект недвижимости, а не его доля, то должны стоять подписи всех участников долевой собственности.
Без этого договор считается недействительным. Требуйте возврата задатка. Не вернут, смело идите в суд.
На платной основе могу составить соответствующее обоснованное требование и исковое заявление.

19. Как правильно вернуть задаток покупателю?
Я продавец, взял задаток по предварительному договору, с распиской, соглашением о задатке, сейчас нашелся более выгодный покупатель.
Как мне правильно вернуть задаток в двойном размере, что бы ко мне потом не было юридических претензий. В какой форме?

19.1. Ульяна! Вы не должны отдавать деньги в двойном размере. Вы должны отдать ту сумму, которую получили. Задаток это форма обеспечения обязательств. Предварительный договор обязательством не является, он является только намерением. Судебная практика в Челябинской области идет именно по этому пути. Приходите на прием все расскажем.

20. Как вернуть задаток по квартире? Срок предварительного договора заканчивается 28 февраля. Риэлтор от продавца сказала, что вернет не позднее чем через 10 дней, т.е как раз когда заканчивается предварительный договор. Я опасаюсь, что в соответствии со статьёй 429 ГК РФ п.6. все обязательства прекращаются и задаток не вернется.

20.1. задаток не возвращается, если сделка не состоялась по вашей вине. Из вопроса не понятно, почему вы хотите вернуть задаток. Вам на сделке нужно иметь своего адвоката , а не юриста риэлторской фирмы, задача которого, обслуживать фирму , а не вас.

21. Как вернуть задаток по предварительному договору. Продавец не явился на рассмотрение основного и отказался отдать задаток. Сделку сопровождало агентство, но вопрос решить не могут. При подписании они и продавец убеждали, что имющийся на зем. уч. дом может быть сразу зарегистрирован на покупателя в момент перерегистрации зем. уч.. Продавец на себя регистрировать не хочет, уходит от налогов. Строит и продает постоянно. Кто курирует работу риелторских агентств, кому пожаловаться? Может быть в прокуратуру?

21.1. Вы можете в судебном порядке взыскать сумму задатка. Риэлторское агентство может выступать 3-м лицом.

Что такое задаток?

Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.

Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы. Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.

Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.


Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Когда возвращается задаток?

Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:


  • сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
  • срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.

В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства. Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия. Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.

Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения. Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор. Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

О составлении предварительного договора можно прочитать в наших статьях Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи?.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Судебная практика

  • 1.

    Постановление № 44Г-21/2019 4Г-28/2019 4Г-4328/2018 от 19 ноября 2018 г. по делу № 13-150/2018

    Самарский областной суд (Самарская область) — Гражданские и административные …устранения которого невозможна защита прав и охраняемых законом интересов заявителя. Поскольку договор уступки права требований от 22.1.2017 г. не противоречит положениями ст.ст. 381 — 390 Гражданского кодекса РФ, в установленном порядке не оспорен, не признан недействительным и влечет переход от ООО «Агата» к ООО Консультационный центр «Бизнес-профессионал» право требования исполнения …

  • 2.

    Решение № 2-907/2018 2-907/2018~М-841/2018 М-841/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-907/2018

    Ордынский районный суд (Новосибирская область) — Гражданские и административные …имеющейся в материалах дела распиской (л.д. 8) ответчик в судебном заседании не оспаривала факт получения денежных средств от Коршиковой А.К. В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из Договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в …

  • 3.

    Решение № 2-1210/2018 2-1210/2018~М-857/2018 М-857/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-1210/2018

    Приозерский городской суд (Ленинградская область) — Гражданские и административные …5). Поскольку предварительный договор сторонами не заключался, то у суда нет оснований для его расторжения, в связи с отсутствием предмета спора. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в …

  • 4.

    Решение № 2-4247/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-4247/2018

    Октябрьский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) — Гражданские и административные …и подлежат возврату истцу. При этом, доводы ответчика о том, что денежные средства полученные им по расписке не подлежат возврату, поскольку по смыслу положений ст. 381 , 380 ГК РФ являются задатком, основаны не неверном толковании норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Таким образом, исковые требования истца о взыскании с ответчика …

  • 5.

    Решение № 2-3647/2018 2-3647/2018~М-3572/2018 М-3572/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-3647/2018

    Ленинский районный суд г. Омска (Омская область) — Гражданские и административные …что полный расчет по договору им не производился по вине Тимофеевой А.А., которая отказывалась предоставить правоустанавливающие документы на гаражный бокс. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в …

  • 6.

    Решение № 2-5102/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-5102/2018

    Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) — Гражданские и административные …счет кредитных средств. В соответствии с п. 10 предварительного договора стороны договора установили, что обеспечением исполнения обязательств по предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. ст. 380,381 ГК РФ. Размер задатка 50 000 рублей указан в п. 4.2.1 предварительного договора. Действительно, гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (…

  • 7.

    Решение № 2-430/2018 2-430/2018~М-483/2018 М-483/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-430/2018

    Шиловский районный суд (Рязанская область) — Гражданские и административные …обычно предъявляемыми требованиями. Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и …

  • 8.

    Решение № 2-2806/2018 2-2806/2018~М-2797/2018 М-2797/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-2806/2018

    Балаковский районный суд (Саратовская область) — Гражданские и административные …должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В силу статьи 380 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в …

  • 9.

    Решение № 2-920/2018 2-920/2018~М-717/2018 М-717/2018 от 26 октября 2018 г. по делу № 2-920/2018

    Алуштинский городской суд (Республика Крым) — Гражданские и административные …сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в …

  • 10.

    Решение № 2-2739/2018 2-2739/2018~М-2261/2018 М-2261/2018 от 26 октября 2018 г. по делу № 2-2739/2018

    Королёвский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные …обычно предъявляемыми требованиями. Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и …

Страницы← предыдущая

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *